Il mercato immobiliare italiano sta evolvendo rapidamente, così come le esigenze degli acquirenti internazionali. Questo rapporto aggiornato ti offre gli ultimi dati, tendenze e approfondimenti da Kyero, ISTAT e fonti di mercato chiave – progettato specificamente per gli agenti immobiliari. Troverai un’analisi chiara del comportamento degli acquirenti, delle nuove aree emergenti e dei cambiamenti normativi che stanno modellando le vendite nel 2025. Con la domanda estera che rappresenta fino al 15% delle transazioni e l’interesse in crescita sia nelle regioni tradizionali che in quelle emergenti, ora è il momento di affinare la tua strategia per gli acquirenti stranieri.
Usa questo rapporto per comprendere meglio da dove provengono gli acquirenti, cosa cercano e come puoi posizionarti come l’agente di riferimento per la clientela internazionale in un mercato competitivo come quello attuale.
Panoramica del mercato immobiliare in Italia 2025
Il mercato immobiliare italiano continua una forte traiettoria di crescita nel 2025, creando un ambiente sempre più favorevole per gli agenti immobiliari che vogliono attrarre acquirenti internazionali. L’ISTAT ha registrato un aumento dei prezzi delle case del +4,4% su base annua nel Q1, con i valori delle abitazioni esistenti in testa a +4,9%. Anche i volumi di transazioni si sono rafforzati, con un incremento dell’+11,2% nel Q1 rispetto al Q4 2024 – un segnale chiaro di crescente attività da parte degli acquirenti.
Secondo Immobiliare.it, i prezzi medi richiesti a livello nazionale hanno raggiunto €2.110/m² a giugno, con un aumento annuo dell’+1,8% e il livello più alto degli ultimi due anni. I dati Kyero mostrano una media nazionale quasi identica di €2.104/m², con significative variazioni regionali – da €948/m² in Calabria a oltre €4.986/m² a Milano. Questi contrasti evidenziano la narrativa del “value for money” che gli agenti possono condividere con gli acquirenti, in particolare nei mercati del sud dove la domanda da parte di clienti internazionali sensibili al prezzo è in aumento.
I poli urbani continuano a dettare il ritmo. Milano guida con prezzi compresi tra €4.986–€5.400/m², mentre Roma si attesta a una media di €3.124/m² (+3–3,4% su base annua). Firenze rimane stabile a €4.331/m² con una crescita annua robusta del +6,1%, riflettendo la domanda continua sia da parte di acquirenti locali che stranieri.
Gli investimenti esteri restano un motore chiave, con l’Agenzia delle Entrate che stima che gli acquirenti non residenti rappresentino ora il 12–15% delle transazioni residenziali. Sul lato commerciale, gli investimenti hanno raggiunto €2,7 miliardi nel Q1 2025, +44% rispetto al Q1 2024, con capitale estero dietro quasi il 60% delle operazioni.
Nel frattempo, le condizioni dei mutui si sono allentate in seguito ai tagli dei tassi da parte della BCE. Il tasso medio dei mutui in Italia è ora compreso tra il 3,2% e il 3,8% (metà 2025), a supporto della capacità di acquisto degli acquirenti e consentendo agli agenti di promuovere le opzioni di finanziamento in modo più efficace.
Questa combinazione di crescita costante dei prezzi, aumento dei volumi di vendita, miglioramento del finanziamento e forte appetito straniero offre agli agenti un’opportunità unica per rafforzare i propri portafogli clienti e posizionarsi come esperti affidabili per gli acquirenti internazionali.
“Gli agenti sono in una posizione ideale per guidare gli acquirenti nel mercato italiano nel 2025”, afferma Louise Dell, Co‑Fondatrice di Kyero. “Stiamo assistendo a un crescente interesse internazionale, a opportunità regionali più ampie e a condizioni ipotecarie migliorate – tutti elementi che gli agenti possono sfruttare per infondere fiducia nei potenziali clienti.”
Prospettive economiche e politiche dell’Italia nel 2025
L’Italia entra nella seconda metà del 2025 con un contesto economico stabile e un clima politico che continuano a favorire l’attività del mercato immobiliare – un segnale positivo per gli agenti che lavorano con clienti sia domestici che internazionali.
L’inflazione resta bassa all’1,6–1,7%, a sostegno del potere d’acquisto degli acquirenti, mentre la crescita del PIL è modesta ma stabile allo 0,6–0,7% per l’anno. Gli investimenti infrastrutturali significativi, soprattutto nel sud, stanno aprendo nuove aree alla domanda residenziale e commerciale, sostenuti dai progetti in corso del Recovery Fund dell’UE. Per gli agenti, questi sviluppi rappresentano nuove opportunità per coinvolgere i clienti in regioni al di fuori dei tradizionali poli urbani.
I costi di prestito più bassi stanno inoltre creando slancio. Dopo una serie di tagli ai tassi da parte della BCE, i tassi ipotecari in Italia si sono ridotti al 3,2–3,8%, rendendo il finanziamento più accessibile e incoraggiando un rinnovato interesse per i segmenti di mercato medio e premium, soprattutto nelle città del nord e nelle destinazioni costiere. Questo si traduce già in un maggiore ottimismo tra gli acquirenti e in un bacino più ampio di potenziali clienti.
Sul fronte politico, l’attenzione del governo alla crescita economica, alla riforma fiscale e agli incentivi per i non residenti continua a sostenere la domanda internazionale. Misure come le agevolazioni fiscali sugli immobili per gli acquirenti stranieri e i programmi delle case da €1 sono allineate a una strategia più ampia per attrarre investimenti e rivitalizzare i piccoli borghi – un messaggio che gli agenti possono usare per stimolare l’interesse verso regioni meno esplorate.
“C’è una chiara opportunità per gli agenti di costruire slancio nel 2025,” afferma Martin Dell, Co‑Fondatore di Kyero. “Con una domanda costante, opzioni di finanziamento migliorate e un rinnovato interesse per i mercati regionali, gli agenti possono incoraggiare con sicurezza i clienti ad agire.”
Chi sta comprando proprietà in Italia?
Gli acquirenti internazionali provenienti da tutto il mondo sono attratti dalla ricca cultura dell’Italia, dalle case a prezzi accessibili e dallo stile di vita invidiabile. Secondo i dati più recenti di Kyero, le prime cinque nazionalità di acquirenti internazionali sono:
🇬🇧 Regno Unito – 19,4% delle richieste
🇺🇸 Stati Uniti – 18,4%
🇩🇪 Germania – 10,1%
🇳🇱 Paesi Bassi – 7,4%
🇫🇷 Francia – 7,0%
Insieme, questi cinque gruppi rappresentano oltre il 60% di tutto l’interesse internazionale. Ecco cosa devono sapere gli agenti immobiliari su ciascuna nazionalità e dove si concentrano le loro ricerche:
🇬🇧 Acquirenti britannici – Restano il pubblico più grande per l’Italia. Sono attratti dal fascino classico della Toscana (soprattutto Lucca), ma molti cercano anche case a buon mercato e uno stile di vita più lento in Sicilia. Aspettati interesse per immobili adatti sia come seconde case sia per trasferimenti permanenti, spesso con budget modesti.
🇺🇸 Acquirenti americani – Seguono da vicino, ispirati da film, radici familiari e blog sullo stile di vita. Le loro mete preferite includono la bellezza rinascimentale di Firenze, gemme costiere come Sanremo e Scalea, e città percorribili a piedi come Lucca che offrono un’esperienza italiana da cartolina. Gli acquirenti americani spesso dispongono di budget più elevati e hanno esigenze di acquisto a lunga distanza.
🇩🇪 Acquirenti tedeschi – Prediligono le zone d’acqua italiane. Sono particolarmente attivi lungo la costa ligure (Imperia), intorno ai laghi di Verbano Cusio Ossola e a Venezia, la destinazione acquatica per eccellenza. Molti vedono la proprietà in Italia come un rifugio per le vacanze o una base per la pensione.
🇫🇷 Acquirenti francesi – Preferiscono rimanere vicini a casa geograficamente. Si concentrano su regioni di confine come Imperia e Ventimiglia, ma si spingono anche verso sud, in Sicilia, con città storiche come Siracusa che esercitano un forte richiamo.
🇳🇱 Acquirenti olandesi – Sono forse i più avventurosi. Pur apprezzando le mete classiche come Roma e la Toscana, stanno puntando sempre più su “emergenti” del sud come la Puglia e su affascinanti borghi come Ostuni.
Altri mercati internazionali degni di nota includono Irlanda, Belgio, Svezia e Canada – ciascuno con numeri più piccoli ma costanti di acquirenti.
Dove stanno comprando?
Gli acquirenti stranieri in Italia stanno mostrando un cambiamento evidente nei loro modelli di ricerca, bilanciando destinazioni iconiche con regioni emergenti che offrono convenienza e un’autentica esperienza di vita italiana. Mentre le mete classiche come Roma e Milano restano popolari, i dati più recenti di ISTAT e Kyero rivelano un interesse internazionale crescente per le regioni meridionali e i piccoli borghi.
Tendenze regionali (ISTAT)
I dati del settore abitativo di ISTAT evidenziano una maggiore attività in:
🏝️ Isole (+2,4%) – Sicilia e Sardegna continuano ad attrarre acquirenti di lifestyle in cerca di vista mare, cultura e ottimo rapporto qualità-prezzo.
🌊 Nord-Ovest (+1,5%) – La Liguria rimane una roccaforte per acquirenti francesi e tedeschi, attratti da città costiere come Sanremo e Ventimiglia.
🌳 Sud (-0,2%) – Nonostante un leggero calo delle transazioni complessive, Calabria e Abruzzo stanno registrando un interesse internazionale crescente grazie ai prezzi accessibili delle proprietà.
Allo stesso tempo, la domanda nei grandi centri urbani sta leggermente diminuendo, mentre i piccoli borghi stanno guadagnando terreno. Questo riflette un crescente appetito tra gli acquirenti stranieri per valore e carattere lontano dalle folle.
Top 10 località per acquirenti stranieri (dati Kyero – luglio 2025)
🇮🇹 1. Roma, Lazio (-18,5%) – La città più ricercata dagli acquirenti stranieri.
🇮🇹 2. Sanremo, Liguria (+4,9%) – Preferita da clienti francesi e tedeschi per lo stile di vita della Riviera.
🇮🇹 3. Scalea, Calabria (+93,9%) – La vita sul mare a prezzi accessibili guida la domanda.
🇮🇹 4. Ventimiglia, Liguria (+13,0%) – La posizione al confine francese aggiunge fascino.
🇮🇹 5. Milano, Lombardia (-7,2%) – La vita urbana di alto livello resta attraente.
🇮🇹 6. Giuliana, Sicilia (+268%) – Case economiche portano i piccoli borghi siciliani alla ribalta.
🇮🇹 7. Chiusa Sclafani, Sicilia (+749%) – Aumento notevole di interesse per i ritiri rustici.
🇮🇹 8. Palermo, Sicilia (+9,3%) – Vivacità urbana abbinata a profondità culturale.
🇮🇹 9. Lucca, Toscana (-18,8%) – Ancora popolare tra gli acquirenti britannici, anche se la domanda è calata.
🇮🇹 10. Penne, Abruzzo (+544%) – Una nuova opzione per gli acquirenti attenti al budget.
Cosa significa per gli agenti
📍 Focus sul Sud – Sicilia, Calabria e Abruzzo sono aree chiave di crescita. Metti in evidenza i benefici dello stile di vita e la convenienza per attrarre clienti internazionali.
💬 Personalizza il marketing – Le mete settentrionali continuano ad attrarre acquirenti premium, ma l’interesse per i piccoli borghi è in crescita. Concentrati sul fascino locale, l’accessibilità e lo stile di vita nelle tue comunicazioni.
Per gli agenti, queste tendenze sottolineano l’importanza di ampliare la propria attenzione oltre i mercati tradizionali per soddisfare le esigenze in evoluzione degli acquirenti stranieri.
Cosa vogliono gli acquirenti stranieri
L’ultimo sondaggio di Kyero sugli acquirenti internazionali (maggio 2025) evidenzia un pubblico cauto ma altamente motivato. La maggior parte sta pianificando l’acquisto nei prossimi 12–24 mesi (29%), anche se un gruppo significativo resta indeciso sui tempi (27%). I budget sono in generale modesti: il 44% cerca proprietà sotto i €100.000 e il 32% punta a un budget di €100.000–€250.000, il che significa che le case a prezzi accessibili nei piccoli borghi o nelle aree rurali sono le più richieste. Quasi la metà (46%) prevede di trasferirsi permanentemente, mentre altri sono divisi tra seconde case (27%) e immobili destinati sia all’uso vacanziero sia alla rendita da affitto (22%).
Le principali motivazioni sono legate allo stile di vita: miglior qualità della vita (78%), clima migliore (65%) e pensionamento (59%) sono le ragioni principali, con molti attratti anche dalla cultura italiana e dal costo della vita.
Questi dati suggeriscono che gli agenti dovrebbero concentrarsi sul marketing di case di fascia medio-bassa su Kyero, enfatizzare i benefici dello stile di vita nei loro messaggi e prepararsi a supportare clienti che potrebbero impiegare 1–2 anni per completare il percorso di acquisto.
Notizie e tendenze di mercato
1. Nuove regole per gli affitti brevi e codici CIN
Da gennaio 2025, tutte le proprietà destinate ad affitti brevi (“affitti brevi”) devono ora esporre un codice identificativo nazionale (CIN), e il check‑in tramite key‑box è vietato. Le autorità locali stanno applicando rigorosamente la registrazione e la tassazione. Gli agenti dovrebbero avvisare i clienti interessati a case vacanza per garantire la conformità, o rischiano multe, e sottolineare il passaggio verso una maggiore trasparenza nella proprietà.
2. Chiarezza sul regime fiscale per le seconde case
Le seconde case in Italia comportano un’imposta di registro del 9%, IVA, imposte catastali e ipotecarie, oltre all’IMU (imposta municipale). Sebbene l’Italia non segnali aumenti draconiani (a differenza di recenti esempi in Spagna e Portogallo), questi costi restano significativi. Gli agenti devono preparare gli acquirenti stranieri sin dall’inizio, assicurandosi che comprendano appieno gli oneri continuativi ed evitino spiacevoli sorprese di bilancio dopo l’acquisto.
3. Case da €1 e incentivi per ristrutturazioni alpine: doppia opportunità
Il fenomeno delle case da €1 continua a diffondersi in Sicilia, Sardegna, Toscana, Liguria e Puglia, attraendo acquirenti interessati a progetti di recupero storico. Nel frattempo, le comunità settentrionali intorno alle Alpi offrono ora contributi all’acquisto fino a €20.000 e sovvenzioni per la ristrutturazione fino a €80.000 in borghi come Vermiglio (Trentino). Gli agenti che operano in queste aree dovrebbero mettere in evidenza questi programmi alla clientela internazionale.
4. Incentivi per le ristrutturazioni energetiche ancora attrattivi
Sebbene il Superbonus sia stato ridotto al 65%, l’Eco‑bonus (50%) continua a stimolare la domanda di ristrutturazioni. I venditori si affrettano ad aggiungere miglioramenti green, creando un mercato pieno di proprietà chiavi in mano ed efficienti dal punto di vista energetico – ideali per gli acquirenti stranieri attenti all’ecologia. Gli agenti dovrebbero dare priorità a queste case negli annunci e sottolinearne i risparmi a lungo termine e l’attrattiva in termini di sostenibilità.
5. Tassi ipotecari e cambiamenti nel finanziamento
I tassi di interesse dei mutui in Italia hanno iniziato a moderarsi dai picchi del 2023, ma restano più alti rispetto ad alcuni Paesi d’origine degli acquirenti. Con le approvazioni di mutui ancora in crescita (gli atti notarili legati ai mutui sono aumentati di quasi il 10% su base annua nel Q3 2024), gli agenti devono guidare gli acquirenti internazionali attraverso le complessità del finanziamento. Sii pronto a raccomandare istituti di credito locali affidabili, spiegare le differenze tra tassi fissi e variabili e gestire il rischio legato alle valute estere.
6. Golden Visa e monitoraggio della residenza
Il governo italiano prevede di semplificare il processo per il Visto per Investitori (Golden Visa) verso la fine del 2025, con una possibile riduzione dei tempi di elaborazione per gli acquirenti che investono oltre €250.000 in proprietà. Monitorare questo sviluppo potrebbe aiutare gli agenti a indirizzare proattivamente i clienti verso investimenti legati alla residenza.
Il tuo piano d’azione per il 2025
Il mercato immobiliare italiano nel 2025 offre terreno fertile per gli agenti pronti ad agire. Prezzi e volumi di transazioni sono in crescita, le condizioni dei mutui si sono alleggerite e l’interesse internazionale resta forte, in particolare nelle regioni meridionali e nei piccoli borghi. Con acquirenti che pianificano con 12–24 mesi di anticipo e che prediligono immobili di fascia media e orientati allo stile di vita, gli agenti devono restare proattivi.
✅ 5 Azioni per gli Agenti nel 2025
1. Metti in risalto la tua area per gli acquirenti internazionali – Che tu operi in Toscana, Liguria o Calabria, evidenzia lo stile di vita unico, la cultura e la convenienza del tuo mercato locale. Gli acquirenti stranieri cercano esperienze italiane autentiche: crea annunci e contenuti coinvolgenti che mostrino perché la tua zona è speciale.
2. Rimani aggiornato sulle normative – Consiglia i clienti sulle nuove regole per gli affitti brevi, i codici CIN e la tassazione per costruire fiducia ed evitare ritardi nelle trattative.
3. Sfrutta gli incentivi per le ristrutturazioni – Promuovi le proprietà efficienti dal punto di vista energetico e i programmi di finanziamento come le case da €1 e le sovvenzioni alpine per ampliare il tuo appeal.
4. Supporta le conversazioni sul finanziamento – Familiarizza con gli istituti di credito locali e le opzioni di mutuo per guidare gli acquirenti stranieri attraverso il panorama del finanziamento in Italia.
5. Sblocca un marketing internazionale più intelligente – Entra in Kyero PrimeAI per connettere i tuoi annunci a migliaia di acquirenti stranieri attivi alla ricerca di case come le tue. Con l’AI avanzata per il matching e il marketing multilingue, Prime ti aiuta a raggiungere più velocemente il pubblico giusto. Scopri di più e iscriviti.
Adottando questi passaggi, gli agenti possono costruire portafogli clienti più solidi e concludere più vendite in un mercato dinamico come quello del 2025.
PrimeAI ha dimostrato di offrire risultati. Gli agenti che utilizzano PrimeAI beneficiano di fino al 63,8% in più di richieste e del 93% in più di visualizzazioni rispetto agli annunci standard, grazie a campagne mirate, promozione automatica e posizionamento intelligente — offrendo alle tue proprietà la massima visibilità tra gli acquirenti pronti ad agire
15 febbraio 2024
Nell’ultima edizione dell’Indagine sul Mercato Immobiliare, compravendite
trainate dall’andamento delle locazioni e dalla fiducia sui mutui
Roma, 15 febbraio 2024 – Gli italiani riprendono a pianificare l’acquisto della casa. Il numero delle
persone interessate a comprare un’abitazione nel giro di un anno cresce del 13,8%, spinte sia
dall’andamento del mercato delle locazioni, che dal minor costo del tasso di interesse sui mutui. È
quanto emerge dall’ultimo aggiornamento dell’Indagine sul Mercato Immobiliare Residenziale
effettuato dall’Ufficio Fimaa-Confcommercio.
Una serie di fattori, ripresi anche dall’Istat nel report di gennaio sulla Fiducia di Consumatori e
Imprese, confermano, in particolare, che la diminuzione dei tassi di interesse sui mutui restituiscano
linfa alla fiducia dei consumatori.
Per quanto riguarda le vendite, gli associati Fimaa ribadiscono che il mercato nel corso del 2023 ha
attraversato una fase di transizione, ma il sentiment sull’ultimo quadrimestre mette in luce un
miglioramento. I dati forniti dall’Agenzia delle Entrate infatti evidenziano che nei primi nove mesi
dell’anno le vendite sono calate dell’11,8% ma, stando alle rilevazioni degli associati Fimaa, il divario
nell’arco dell’intero anno si ridurrà al 10,6%.
I prezzi della abitazioni in generale registrano un aumento dell’1,8%, grazie soprattutto alla spinta
delle abitazioni nuove (che a ottobre 2023, secondo l’Istat, hanno registrato un +8%). “Questo dato
– commenta Santino Taverna, Presidente Fimaa Italia - dimostra che chi cerca casa presta sempre
più attenzione a unità immobiliari efficientate energeticamente per un risparmio sui costi di
gestione. L’elaborazione dall’Ufficio Fimaa-Confcommercio su dati Istat dimostra che dal 2010 le
abitazioni nuove hanno accresciuto il loro valore del 22,6% al lordo dell’inflazione. Nonostante il
forte aumento della domanda, tuttavia, risulta dimezzata la percentuale delle case nuove vendute
rispetto al totale, per una carenza di offerta (17,7% nel 2023 contro il 34,8% del 2010)”.
Tra i fattori che trainano il mercato ci sono i canoni di locazione alti e la forte richiesta di abitazioni
in locazione che spingono molti piccoli e medi investitori a puntare sull’acquisto di abitazioni da
mettere a reddito (58,4%). I grandi investitori cercano invece immobili da mettere a reddito nelle
prime location urbane o turistiche (6%).
