il nostro motto di Agenzia Immobiliare è diffondere la Conoscenza del mercato
Se il mercato immobiliare sembra ormai fuori dalla crisi
, resta da capire quali saranno le dinamiche per l’anno appena iniziato. Secondo gli esperti, le prospettive sono rosee, ma bisogna essere prudenti. Ecco qui di seguito i pronostici di Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del gruppo immobiliare Tecnocasa.
- Continuano a crescere le compravendite. “Il 2017 – spiega Megliola –chiuderà intorno alle 550mila compravendite, a dimostrazione di un assestamento del mercato”. E per il 2018 il trend dovrebbe continuare con un aumento tra il 2 e il 4%. Il rischio è che questa crescita venga rallentata a causa di un nuovo aumento dei prezzi: molti proprietari stanno iniziando a immettere sul mercato immobili a cifre troppo distanti dal reale valore di mercato.
- Proprio a proposito di prezzi, Tecnocasa si aspetta una sostanziale stabilità. I valori potrebbero aumentare in alcune grandi città. “Ma ci aspettiamo, al massimo, – affermano dal gruppo immobiliare - un aumento dei valori immobiliari tra lo 0 e il 2%”.
- Nel 2017 sono diminuite le tempistiche di vendita. “Questo perché se il prezzo è giusto, l’immobile si vende velocemente. I tempi di vendita nelle grandi città sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 giorni e nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 162 giorni”, afferma Megliola.
- La domanda è in crescita, sia sul segmento della prima casa, sia sul segmento degli investitori, quest’ultimo in netta ripresa, e la tipologia più richiesta è il trilocale, seguito dagli immobili con quattro stanze.
- Il mercato delle locazioni nel 2017 ha registrato una ripresa dei canoni, la domanda è stata sostenuta. “Per il 2018 ci aspettiamo una sostanziale tenuta dei canoni con lievi aumenti nelle metropoli”, commenta Megliola. Continua l’ascesa del contratto a canone concordato che conferma così il suo appeal tra proprietari e inquilini.
- Nel 2018, secondo Tecnocasa, la vivacità che ha interessato le metropoli durante il 2017, potrebbe estendersi anche ai capoluoghi di provincia e all’hinterland delle grandi città. Anche qui la ripresa si sta facendo più concreta.
- Le nuove costruzioni iniziano a ripartire e si nota interesse per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. La possibilità di risparmio nel tempo, che queste tipologie di immobili offrono, iniziano a essere comprese dai potenziali acquirenti.
News IMmobiliari Forte dei Marmi
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| Dopo anni di crisi, si è finalmente interrotta la flessione dei prezzi delle case e il numero di compravendite continua gradualmente ad aumentare. A ciò si aggiunge una diminuzione del costo dei mutui per l'acquisto delle abitazioni e un conseguente aumento delle erogazioni. A dirlo è l'ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria di Bankitalia, secondo il quale diversi indicatori segnalano che la ripresa dovrebbe continuare nei prossimi mesi, con effetti positivi per la stabilità economica. |
Il mercato immobiliare subisce di continuo oscillazioni, gli alloggi in vendita stentano a trovare l’acquirente e i tempi si allungano sempre più...
Ecco 3 regole da seguire per VENDERE BENE e in fretta una CASA:
- DARE IL GIUSTO VALORE ALL’IMMOBILE
Un professionista è in grado di valutare un appartamento in base a molti fattori (zona, metratura, condizioni dell’alloggio ecc.) e di fissare un prezzo equo. Un prezzo di partenza troppo alto rischia di rendere la compravendita lunga e incerta. - ESALTARE TUTTI I PREGI DELL’APPARTAMENTO
Una descrizione precisa degli ambienti che metta in risalto gli aspetti positivi dell'alloggio, ancor meglio se accompagnata da immagini significative, può portare il cliente a farsi un'idea precisa già alla vista dell'annuncio. - PRESENTARE AL MEGLIO L'ABITAZIONE
La casa va mostrata ben pulita e in ordine, con un arredo sobrio che ne faccia percepire tutte le potenzialità. Sono da evitare le foto di ambienti con mobilio vecchio o senza arredamento.
Conoscere il mercato
non significa sapere se le vendite sono in rialzo o in ribasso. Il significato è molto più complesso, ed in particolare si esplicita in questo:
– essere a conoscenza dei fattori che stanno avendo un impatto sulla decisione delle persone di acquistare o vendere immobili;
– conoscere la vostra micro-economia locale;
– capire che cosa gli altri agenti immobiliari fanno meglio e peggio di voi;
– sapere dove gli acquirenti e i venditori stanno cercando di fare affari, prima ancora che vi chiamino.
Comprendete il valore degli investimenti immobiliari da apportare ai clienti
Una volta che abbiamo un quadro ben chiaro del mercato, sarà più facile capire in quale posizione ci troviamo e all’interno di esso, e che cosa può eventualmente contribuire a differenziarvi dalla concorrenza.
Essere diversi potrebbe significare avere una cultura unica all’interno della vostra agenzia immobiliare, la quale traspare in qualsiasi cosa facciate, che sia offrire un supporto personalizzato ad ogni transazione o fornire un programma per i vostri clienti che nessun altro agente offre sul mercato. Qualunque cosa sia, è qualcosa che possedete voi e che nessuno può copiarvi.
Adattarsi ai bisogni dei clienti nella vendita e nell acquisto (a reddito e residenziale )
Il mercato delle case torna in segno positivo
La legge di stabilità 2016 ha introdotto importanti novità per il settore immobiliare e la casa in particolare. Dalla proroga dei bonus ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche, al doppio bonus mobili,
Anche nei primi mesi dell'anno in corso si conferma la lenta ripresa del mercato immobiliare,
Il triennio 2016-2018 si presenta come un periodo di crescita delle transazioni favorito da una certa stabilità dei prezzi nei primi due anni e da una risalita dei valori a partire dal 2018. A dirlo è il rapporto di Yard, società di servizi e valutazioni immobiliari, con la collaborazione del Censis, che per le sue elaborazioni ha utilizzato il Rei, Real Estate Italia Idex.
Ciò che ci aspetta nel prossimo triennio è inanzitutto una normalizzazione e, necessaria modernizzazione, del real estate italiano, basate su un più avanzato rapporto tra domanda e offerta. Il consumo abitativo risponderà sempre più alle effettive esigenze dei diversi segmenti sociali.
Compravendite e prezzi seguiranno una tendenza che vedrà la crescita delle prime e una sostanziale stabilizzazione dei secondi, che torneranno ad aumentare solo nel 2018. In altri termini al "surriscaldamento" della domanda seguirà il "riscaldamento" dei valori, destinati poi a ritornare a seguire un trend cogruente con quello di lunga periodo. Si stima, infatti, che i prezzi possano segnare un nuovo massimo intorno al 2024 superiore a quanto raggiunto in precedenza.
Anche nei primi mesi dell'anno in corso si conferma la lenta ripresa del mercato immobiliare,
ormai non più circoscritta al residenziale. Ma fattori critici, come la debolezza socioeconomica, il peso dei no performing loans e l’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri, potrebbero rallentare significativamente il recupero. A dirlo è il 1º Osservatorio Nomisma del 2016.
Nei primi mesi dell’anno hanno trovato conferma i segnali di lenta ripresa del mercato immobiliare italiano con i quali si era chiuso il consuntivo dell’anno 2015. La fase negativa dell’attuale ciclo immobiliare si è esaurita e ha preso avvio il “recupero” anche se, come racconta la storia immobiliare italiana, i tempi della svolta tendono continuamente a dilatarsi”
Seppure la ripresa in atto mostri evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici. L’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans e un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese, sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento – anche significativo – del processo di graduale risalita.
Analisi delle città intermedie
L'Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma ha monitorato, tra l’altro, il mercato delle 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
Le tendenze dei mercati cosiddetti “intermedi” mostrano segnali più positivi rispetto a quelli delle grandi città – ad esclusione di Milano e Roma che sembrano anticipare tali inclinazioni. Si assiste all’aumento degli scambi, alla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e allo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita. L’esiguità dell’offerta di qualità disponibile nei mercati maggiori (si consideri che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni) ha contribuito al parziale spostamento degli investitori verso i mercati di secondo livello.
Il non residenziale
Nel segmento degli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite).
Le componenti che contribuiscono ad un’inversione di rotta nel non residenziale sono i negozi, e in parte – limitatamente al 2014 – i capannoni per l’industria. Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse, sia nei mercati maggiori che in quelli minori, oltre ad essere caratterizzato da una domanda molto selettiva interessata quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma e, in misura minore, Torino e Firenze.
Ritorna l’interesse per la proprietà dell’abitazione, che continua ad essere favorito da una minore selettività da parte del settore bancario riscontrabile nella quota di mercato assistita da mutuo. I mercati intermedi detengono il primato in termini di incidenza delle compravendite intermediate sostenute da credito che si attestano intorno al 70% rispetto al 60% dei mercati metropolitani.
Ulteriore calo dei prezzi
La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato. A questo proposito – come si legge dal rapporto – i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015) è risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove. Le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2%, 2,1% e 2,3%.
In un confronto tra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati, non si ravvisa anche in questo caso un’intensificazione del miglioramento in atto.
Il 2015 si chiude con più rosee prospettive per il mercato immobiliare italiano
, che ha visto crescere del 6,5% le compravendite e i prezzi rallentare la loro parabola discendente. Il ritorno della fiducia tra gli italiani, la voglia di acquistare casa, ma soprattutto la ripresa dell’erogazione del credito e il basso livello dei tassi di interesse stanno contribuendo a indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto.
Secodo l'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa, relativa al secondo semestre del 2015, un ruolo cruciale per il raggiungimento della stabilizzazione dei valori sarà data dalla corretta valutazione degli immobili che sta consentendo e consentirà in futuro di far incrociare più facilmente domanda ed offerta. Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali considerate. Nelle grandi città la contrazione è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del -2,5%. Tra le grandi città ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, seguita da Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e Bologna con -0,8%.
Le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali che, ancora una volta, hanno performato decisamente meglio. L’analisi per aree geografiche vede invece i capoluoghi del Sud Italia chiudere il semestre con -1,1%, seguiti dai capoluoghi del Nord con -1,6% e da quelli del Centro Italia con -2,0%. Ad eccezione dei comuni dell’hinterland, nelle altre realtà il risultato è migliorativo rispetto allo scorso semestre.
L’analisi delle compravendite evidenzia che il 76,4% ha interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% l’acquisto ad uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. In aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di coloro che hanno acquistato la casa vacanza.
L'analisi di domanda e offerta
Nelle grandi città c'è un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e cinque locali confermando un trend in atto ormai da semestri: il ribasso dei prezzi ha reso più accessibile l’acquisto dei tagli più grandi. Nelle grandi città il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Il bilocale è la tipologia più richiesta a Milano (dove la concentrazione del trilocale si è avvicinata molto a quella del bilocale) e a Napoli.
Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste. L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila €, indice questo che aumenta chi vuole destinare meno capitale all’acquisto dell’immobile. Lo stesso fenomeno si registra nei capoluoghi di regione. L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede prevalere il trilocale con il 35,6%, a seguire il quattro locali con il 23,7% ed infine il bilocale con il 23,1%.
Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali. Per quanto riguarda le motivazioni dell’affitto vediamo che al primo posto c’è la scelta abitativa con il 57,5%, seguita da esigenze di lavoro con il 36,1% e di studio con il 6,4%. Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua ascesa il ricorso al canone concordato (20,3%).
Quali previsioni per il 2016?
Per i prezzi immobiliari, Tecnocasa, si aspetta una contrazione per il 2016 compresa tra -2% e 0% mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila. Secondo l'analisi del sentiment delle agenzie rispetto a sei mesi fa, sono in aumento le percentuali di chi ritiene che i prezzi restino stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso. Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche, continueranno su questo trend che, nel 2016, potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. Sul versante delle locazioni ci sarà una sostanziale stabilità dei canoni. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.
La legge di stabilità 2016 ha introdotto importanti novità per il settore immobiliare e la casa in particolare. Dalla proroga dei bonus ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche, al doppio bonus mobili, all'abolizione della Tasi sulla prima casa, fino alla riduzione dell'Imu per gli affitti sul canone concordato e all'introduzione del leasing immobiliare anche per i privati. Ecco il quadro delle principali agevolazioni fiscali redatto da Confedilizia
Le norme di maggior interesse per il mattone
Eliminazione tasi prima casa -
Sono escluse dalla Tasi le unità immobiliari “destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”, vale a dire: abitazioni di tipo signorile (A/1); abitazioni in ville (A/8); castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (A/9). Per queste unità immobiliari risulta applicabile il seguente regime: - Imu tra il 2 e il 6 per mille (aliquota di base pari al 4 per mille, riducibile o elevabile) - Tasi con aliquota dell’1 per mille, ma limite massimo Imu-Tasi pari al 6 per mille - possibilità di arrivare al 6,8 per mille da parte dei Comuni che abbiano previsto per il 2015, e che confermino nel 2016 (cfr. successivo comma 28) l’utilizzo della maggiorazione dello 0,8 per mille per le unità immobiliari interessate
Ivie imposta immobili estero (art. 1, comma 16)
L’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie) non si applica “al possesso dell'abitazione principale” e delle relative pertinenze e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, “ad eccezione delle unità immobiliari che in Italia risultano classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”
Criterio calcolo tassa rifiuti
È prorogata per gli anni 2016 e 2017 la modalità di commisurazione della tassa sui rifiuti (Tari) da parte dei Comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non dell’effettiva quantità di rifiuti prodotti (c.d. metodo normalizzato). E’ inoltre differito al 2018 (rispetto al 2016) il termine a decorrere dal quale il Comune deve avvalersi, nella determinazione dei costi del servizio, anche delle risultanze dei fabbisogni standard.
Il III trimestre del 2015 ha fatto registrare un vero e proprio boom per le compravendite immobiliari. Secondo quanto rilevato dall’Istat, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari complessivamente considerate (144.487) sono cresciute dell’8,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta del rialzo tendenziale più alto dal 2008, ossia da quando è partita la serie statistica.Tempo di bilanci in questa fine d'anno, anche per il settore immobiliare. Ad aiutare nella lettura di un mercato residenziale che viaggia verso una fase di stabilizzazione, anche se a velocità ridotta, sono i dati di report e Osservatori. Ultimo lo studio di Moody's che proprio questa settimana ravvisa nel settore delle compravendite di abitazioni in Italia segnali di uscita definitiva dalla crisi e avvio verso una fase di stabilità che caratterizzerà tutto il 2016, anche se permangono, a detta di Carole Bernard, vice president e senior analyst di Moody's, alcuni problemi strutturali, dalla disoccupazione a una crescita della popolazione in contrazione.
La settimana scorsa erano stati, invece, i dati dell'agenzia delle Entrate sul terzo trimestre 2015 a decretare la ripresa delle compravendite di case, con scambi in aumento del 10,8% tra luglio e settembre, dopo un già positivo secondo quarter (+8,8% gli scambi su un anno prima). Segnali di rasserenamento, con i capoluoghi locomotive del recupero, ma non abbastanza forti da decretare una ripresa consistente del mercato. Deciso sarà l'ultimo trimestre, storicamente il più importante, dal quale si attende un segnale chiaro e definitivo sulla rotta intrapresa dal mercato.
«L'anno probabilmente chiuderà a quota 442mila compravendite – dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -, con aumento del 6%, in un quadro che rimane complesso». Ben lontano dal picco del 2006 a circa 860mila contratti, ma anche al di sotto di quella soglia di 500mila transazioni che decreterebbe un buono stato di salute per il mercato italiano. Soglia di resistenza abbattuta dalla crisi. Nei primi nove mesi 2015 quindi le compravendite sono state 317.072 contro le 300.859 di un anno prima. A pesare sono ancora una volta l'andamento dell'economia, la disoccupazione e la fiducia dei compratori, a cui fanno da contraltare tassi di interesse decisamente appetibili e le quotazioni del mattone scese in maniera considerevole in questi quasi otto anni di crisi. Dove pende l'ago della bilancia? Dipende da necessità e aspettative del singolo, anche se in linea di massima gli italiani si stanno riaffacciando al mercato immobiliare, anche in un'ottica di investimento oggi che il panorama generale non offre altre asset class con rendimenti interessanti.
Ma anche il mattone, bisogna ricordarlo, messo a reddito non rende più di un 2% netto, appesantito da tasse e spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Ma se da un lato la propria abitazione ha perso valore, e la mancanza di inflazione non aiuta a recuperarne, è anche vero che nel momento della vendita si cede a sconto ma si compra anche a prezzi più convenienti e il gap, soprattutto per chi cambia casa per allargare gli spazi, a volte è vantaggioso. Diverso è il discorso per seconde e terze case, un investimento che ha perso appeal e che oggi sconta anche tempi lunghi di vendita e prezzi in deciso calo.
Aumenta invece la presa che l'acquisto immobiliare ha sui giovani. Dai dati sull'incremento della domanda di mutui nei primi nove mesi 2015 emerge che si è verificata una vera e propria impennata nelle cittadine minori, da La Spezia a Vercelli e Siena. «Il dato sottintende una propensione all'acquisto - non sempre i mutui saranno stati poi accordati - nelle cittadine dove in media 60-70 mq costano 100mila euro - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Qui anche un giovane al primo impiego può, con l'aiuto di gentiori e parenti, considerare l'acquisto con un mutuo la 40-50%. Nelle grandi città in media, anche in periferia, il costo minimo di 70 mq è di 200mila euro. Ma il reddito più o meno è lo stesso, cambia quindi considerevolmente il potere di acquisto». A Milano il dato si contrae (+57% la domanda di mutui nei nove mesi) perché spesso qui si acquista in contanti, una domanda di investimento che arriva da chi lavora in città o vi manda i figli a studiare.
«La domanda di mutui è un indicatore importante - dice Dondi -, ma se messa in relazione all'offerta di mutui, si mostra positiva ma inferiore rispetto al passato. L'aumento delle compravendite è infatti di entità inferiore. Anche se la componente di mercato sostenuta dal credito è cresciuta in termini di quota passando dal 45 al 55%».
Aste News :
Novità importanti per i pignoramenti immobiliari nella riforma del processo civile. Secondo il Testo Unico sul Pct, approvato dalla Commissione Giustizia delle Camera, si prevede una durata massima delle procedure di esecuzioni immobiliari che non potranno contare più di quattro aste. Se alla quarta la casa non viene venduta, il processo si chiude e l'abitazione torna al debitore.
Numero massimo aste deserte
La riforma prevede un numero massimo di aste deserte. Dopo tre tentativi andati a vuoto, si passerà a un quarto esperimento di vendita dell'abitazione a prezzo libero. Intanto il giudice avrà ordinato la liberazione immediata della casa da parte del debitore, per evitare che sia proprio questo elemento a scoraggiare i possibili acquirenti.
Se anche la quarta asta dovesse andare a vuoto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento. L'immobile viene restituito al debitore e il creditore dovrà trovare altri beni da pignorare. Nel caso in cui dovesse avviare la procedura di esecuzione per lo stesso immobile, questo potrebbe configurarsi come abuso di diritto.
Aste deserte estinzione procedura
Già due anni fa, il legislatore aveva previsto l'estinzione anticipata della procedura nel caso di asta deserta. Ma ci sono importanti differenze con il passato
- la chiusura del processo di pignoramento dell'immobile non è una facoltà del giudice, ma un vero e proprio obbligo
- viene definito il numero di aste massimo, in questo caso quattro
- nel nuovo testo non vengono poste condizioni alla chiusura anticipata della procedura se non il numero massimo di aste (nella precedente formulazione, infatti, l'estinzione dell'esecuzione forzata era relazionata al momento in cui "non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura")
Pignoramento immobiliare prima casa
Nel caso in cui tre aste immobiliari siano andate deserte, il giudice può chiedere l'immediato rilascio della casa da parte del debitore. Ciò non vale però nel caso in cui l'immobile costituisca la prima casa di abitazione dello stesso. In questo caso, potrà continuare ad abitarlo anche durante l'esecuzione forzata.
Pignoramento beni immobili indivisi
Sono previste maggiori garanzie nel caso di espropriazione di beni indivisi. Tra questi la previsione che sia espropriato l'immobile in comuni di beni, ma che venga restituito al coniuge non debitore la metà del controvalore del bene, al loro delle spese di liquidazione.
